Opdateret regnskabsvejledning for andelsboliger

Vi har samlet lidt op på, hvad det betyder for andelsboligforeningerne og deres værdiansættelse, at der er kommet en opdateret regnskabsvejledning. 

Der har frem til nu været 3 måder at værdiansætte ejendommen i balancen:

-          Kostprisen

Det er ejendommens oprindelige anskaffelsessum med tillæg af evt. betaling for tilbygninger og bedringer af ejendommen

-          Offentlig vurdering

Seneste offentlige vurdering benyttes til grundlag for værdiansættelse

-          Dagsværdien/valuarvurdering

Den aktuelle salgsværdi mellem uafhængige parter – ofte fastsat på baggrund af en aktuel valuarvurdering

Hvis man er i tvivl om hvilken værdiansættelsesmetode andelsboligforeningens ejendom har, så kan man se det i nøgletallene under felt F1 i foreningens seneste årsregnskab.

Ejendomme indregnet til kostpris i balancen

For disse ejendomme har den nye vejledning ikke konsekvenser i forhold til værdiansættelsen.

Ejendomme indregnet til offentlig værdi i balancen

Den offentlige ejendomsværdi kan ikke længere benyttes som værdiansættelsesmetode i årsregnskabet. Foreninger der har benyttet denne løsning frem til nu skal beslutte hvilken af de to øvrige vurderingsprincipper, der skal benyttes (kostpris eller valuarvurdering), da det alternativt vil foranledige et forbehold i revisionspåtegningen. Den seneste offentlige ejendomsværdi kan dog fortsat benyttes som grundlag for andelsværdiberegningen.

Den offentlige ejendomsvurdering afskaffes for erhvervsejendomme, herunder andelsboligforeninger fra 2023.

Ejendomme indregnet til dagsværdi (valuarvurdering) i balancen

Vurderinger foretaget efter 1. juli 2020

Værdiansættes ejendommen til dagsværdi, skal dagsværdien vurderes ved udløbet af hvert regnskabsår. Hvis foreningen anvender en aktuel valuarvurdering (vurdering foretaget efter 1. juli 2020) som grundlag for opgørelse af andelsværdien, skal valuarvurderingen også anvendes til at værdiansætte ejendommens dagsværdi i balancen.

Der er ikke krav om at anvende en valuarvurdering til brug for indregning i balancen, da dagsværdien også kan fastlægges ved anvendelse af andre værdiansættelsesmodeller eller på baggrund af sammenlignelige handler. Dagsværdien skal i alle tilfælde være både pålidelig og velunderbygget. Vejledningen lægger dog op til, at foreningens bestyrelse kan foretage vurderingen, hvilket vi ikke vil anbefale, da bestyrelsen ikke forventes at have denne kompetence. Flere valuarer, der har erfaring med handlede ejendomme, er begyndt at lave ”light” vurderinger (notater) som kan bruges til en pålidelig og velunderbygget validering af dagsværdien.

Fastholdte vurderinger foretaget før 1. juli 2020

En fastholdt valuarvurdering, som anvendes til opgørelse af andelsværdien, kan som udgangspunkt ikke anvendes som dagsværdi i årsregnskabets balance. Det skyldes, at det ligger i begrebet ”dagsværdi”, at der er tale om den aktuelle dagsværdi og ikke en ældre vurdering fra før 1. juli 2020. Herved forstås, at dagsværdien skal være baseret på de aktuelle og bekendte forhold, som er til stede på balancedagen ved regnskabsårets afslutning f.eks. 31.12, hvis regnskabet følger kalenderåret.

Fastholdelse af dagsværdi fra året før

En dagsværdi kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis der ikke er sket ændringer i væsentlige parametre, som indgår i en del af værdiansættelsen. Dette skal dog underbygges med et notat fra valuaren.

En dagsværdi fra året før, kan dog ikke ukritisk lægges til grund for det indeværende regnskabsår. Særligt vil der i de større byer i Danmark oftest være ændringer i væsentlige parametre fra år til år, hvorfor en vurdering fra året før ikke vil kunne anvendes som dagsværdi i balancen.

Ændring af anvendt regnskabspraksis

De foreninger, der vælger at anvende en fastholdt vurdering i andelsværdiberegningen og som ikke ønsker at bruge penge på en ny vurdering, har derfor fået mulighed for, at ændre regnskabspraksis.

Såfremt ændringen sker med henvisning til reglerne om fastholdt værdi jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3, (som trådte i kraft den 1. juli 2020) vil Erhvervsstyrelsen acceptere en ændring i anvendt regnskabspraksis.

Andelsboligforeninger, som har værdiansat ejendommen til dagsværdi i årsregnskabets balance, kan altså vælge at ændre princip, således at ejendommen fremadrettet værdiansættes til kostprisen (+ forbedringer), såfremt dette sker under henvisning til reglerne om fastholdt værdi i andelsboliglovens § 5, stk. 3.

Denne mulighed for at ændre praksis i årsregnskabet, er uafhængig af, hvilket princip foreningen anvender til at værdiansætte ejendommen ved beregning af andelsværdien. Det er altså ikke en forudsætning, at foreningen rent faktisk anvender reglerne om fastholdt værdi  i andelsboligloven, da fastholdelsesregler kun går på ejendomsværdien og ikke fastholdelse af andelskronen. Muligheden for at ændre princip kan dog kun anvendes én gang, men der er som udgangspunkt ingen frist for, hvornår den skal være anvendt.

Værdiansætter andelsboligforeningen sin ejendom efter dagsværdi, skal dagsværdien opgøres hvert år. Ønsker foreningen at fastholde en valuarvurdering i andelsværdiberegningen og vil man ikke bruge penge på en ny vurdering til brug for balancen, er der derfor nu mulighed for at vælge, at ændre regnskabspraksis fra dagsværdi til kostpris. Ændres der princip skal man være opmærksom på, at der kan komme nogle mindre ekstraomkostninger til foreningens revisor, ligesom det ikke er sikkert revisor kan opgøre alle forbedringer tilbage i tiden. Vi har indtil videre set beløb i størrelsen kr. 2.000 – 4.000.

Anbefaling

Hvis det praktisk er muligt anbefaler vi, at værdiansættelsesmetoden ændres til kostprisen (+ forbedringer) ved indregning i balancen når foreningen har en fastfrosset vurdering. Hermed slipper man for årlige omkostninger til valuaren.

Man bør dog løbende i foreningen overveje, hvorvidt det måske kan være på tide, at træde ud af fastfrysningen, hvis ejendomsværdien stiger væsentligt i forhold til den fastfrosne ejendomsværdi. Flere valuarer tilbyder at screene foreninger, som de tidligere har vurderet for at se, om det kan betale sig, at få en ny vurdering og dermed overveje at træde ud af fastfrysningen.

Se mere om ovenstående i Erhvervsstyrelsens notat om regnskabsvejledning for andelsboligforeninger  der kan findes her

Modelregnskab kan findes her

Foreninger hos Cobblestone kan modtage rådgivning fra deres daglige administrator omkring ovenstående i forbindelse med  at der skal aflægges det næste regnskab i foreningen og evt indhentes en valuarvurdering.  Derudover vil foreningens revisor også kunne bidrage til afklaring af praksis.

 
Foto: Unsplash