Gør du et scoop, betaler du en fornuftig pris eller bliver du snydt, når du køber en andelsbolig? Svaret svæver ofte i vinden. Den rette pris for en andelsbolig er svær at gennemskue, hvis du ikke er ekspert. Her får du de seks forhold, du bør tjekke, før du skriver under på en købsaftale. De står i vedtægterne samt det regnskab og nøgletalsskema, som andelsboligforeningen udarbejder hvert år, og de er ikke svære at tyde, når du først har lært det.          

Det er sværere at gennemskue og fastsætte korrekt pris på en andelsbolig end en ejerbolig. Det skyldes, at en andelsbolig er en brugsret i en ejendom eller en klynge rækkehuse, der tilsammen ejes af de familier, der bor der. De er andelshavere i en andelsboligforening, som er stiftet for at eje og drive den ejendom, som boligerne ligger i. Derfor afgør både andelsboligforeningens økonomi, ejendommens vurdering og de vedtægter, der styrer hvordan andelsboligforeningens skal drives, hvad den enkelte andelsbolig koster. Læg dertil, at både de forbedringer, og de mangler, som er i andelsboligen, og selve ejendommens vedligeholdelsesstand spiller ind på købsprisens størrelse, så har du det samlede billede. Den rette pris for en andelsbolig er derfor ikke lige til at finde og ganske svær at gennemskue størrelsen af.

Vejen ud af vildnisset begynder med at forstå, at det er fastsættelse af værdien af den ejendom som andelsboligen ligger i, der er den største årsag til, at ens typer andelsboliger i forskellige andelsboligforeninger kan koste noget vidt forskelligt. Ejendomme i andelsboligforeninger kan vurderes efter tre forskellige principper, og på foreningens generalforsamling kan besluttes, hvilket princip som skal benyttes. Det har direkte indflydelse på, hvad hver andelsbolig i foreningen kommer til at koste. 

Problemet er, at ingen af de tre vurderinger nødvendigvis er rigtige. Anskaffelsesprisen er ofte åbenlys forkert, for det er prisen som ejendommen har kostet ved andelsboligforeningens stiftelse, der kan ligge mange år tilbage. Og boligpriserne ændrer sig som bekendt med tiden. Den offentlige vurdering af ejendommen er reelt blevet skrottet, og i hvert fald er et helt nyt offentligt ejendomssystem ved at blive udviklet som skal erstatte det eksisterende. Det skyldes at der er anerkendt mange fejl i de aktuelle offentlige vurderinger. Tilbage står valuarvurderinger, som p.t. er den eneste sikre måde, ejendommens værdi med præcision kan fastlægges på. Det skyldes at en valuar med særlig ekspertise, har regnet på og besigtiget ejendommen for at vurdere, hvad den er værd. Problemet er blot, at vurderingerne bestilles af bestyrelsen i de enkelte andelsboligforeninger, og hvis gælden er høj, og/eller mange i foreningen gerne vil sælge en andelsbolig, opstår der nemt en forventning til valuaren om, at der kommer en god vurdering på ejendommen. Så også det vurderingsprincip har sine svagheder, selvom de fleste valuarer er både dygtige, og besidder stor integritet.        

Det første tal du skal kigge på er derfor den ”tekniske pris” for andelsboligen. 

Tallet findes både i kroner og i kroner pr m2, og du skal kigge på begge to.

Et eksempel: En andelsbolig på 80 m2 har en teknisk pris på 1.600.000 kr., eller 20.000 kr. pr. m2.

Tallene fremgår af salgsopstillingen og af nøgletalsskemaet fra andelsboligforeningens regnskab.

Er det dyrt? Det afhænger bl.a. af, hvor boligen ligger henne, og hvad tilsvarende andelsboliger og ejerlejligheder koster i området. Du kan tjekke priser på forskellige boligportaler på nettet.

Brug som tommelfingeregel, at andelsboligen skal have nogenlunde samme tekniske m2 pris eller være billigere end den tekniske m2 pris som gælder for en tilsvarende andelsboligforening, der ligger samme sted og med samme type lejligheder. Hvis du ikke kan finde andre andelsboligforeninger som ligger tæt på at sammenligne med, kan du bruge en anden tommelfingerregel: At andelsboliger skal være mindst 25% billigere end tilsvarende ejerboliger, der ligger i en ejendom med samme stand og beliggenhed som i andelsboligforeningen, og hvor lejligheden har samme størrelse, indretning og stand. Det vil i eksemplet sige, at en tilsvarende ejerlejlighed skal koste mindst 2.100.000 kr., eller 26.250 kr. pr. m2.

Selvom priserne på boligmarkedet er nærmest eksploderet i København, på Frederiksberg og i Aarhus i de senere år, skal du generelt passe på med at betale en teknisk pris på mere end 20.000 kr. pr. m2 for en andelsbolig i en ældre ejendom, og 25.000 kr. for en nyere ejendom - fx. bygget efter 1995. For da bliver andelsboligforeningens gæld da enten så stor, at boligafgiften bliver høj eller behæftet med risiko for senere store stigninger, eller også bliver andelsboligindskuddet så højt, at ejerboliger bør foretrækkes på grund af de bedre finansieringsmuligheder. Som privatperson kan du ikke få realkreditlån til indskud i en andelsbolig, det kan kun andelsboligforeningen.

Hvis den tekniske pris er OK, kan du gå videre til det næste nøgletal: Gæld pr. m2.

Dette finder du også bagerst i andelsforeningens regnskab.

Rådet er enkelt: Lad være med at købe en andelsbolig i en andelsboligforening, der skylder mere end 10.000 kr. pr m2, eller som en undtagelse 15.000 kr. pr. m2, hvis det er med vandudsigt til fx Københavns Havn. Gør du det, skal det være rent spekulativt motiveret, og disse køb ligger udenfor rammerne af dette notat at behandle. Ligger ejendommen udenfor København og Aarhus bør gælden ikke være over 7.500 kr. pr. m2, og det tal er endog lavere, hvis andelsboligforeningen ligger udenfor en stor provinsby. 

I tillæg til gæld pr. m2 bør du også kigge på, hvordan finansieringen af den tekniske pris ved køb er fordelt mellem andelsboligforeningen og andelshavere. 50% til hver er et godt udgangspunkt, fordi du som andelsboligkøber så kun selv skal finansiere halvdelen af værdien af andelsboligen med lån i banken, mens andelsboligforeningen finansierer resten. Omvendt betyder det for andelsboligforeningen, at gælden kan serviceres ved en fornuftig boligafgift pr m2, hvis andelshaverne selv finansierer halvdelen af foreningens ejendom og øvrige aktiver, hvilket normalt gør foreningens drift sund og sikker, hvis ellers den tekniske pris er fornuftig.

Hvis gælden pr. m2 kan godkendes, kan du hoppe til tredje målepunkt: Gældstype og -struktur.

Andelsboligforeningen skal helst gøre brug af et obligations- eller kontantlån med afdrag og fast rente i 30 år. For da er risikoen for at ydelsen pludselig stiger lig med nul, og det betyder at boligafgiften for andelshavere ligger fast, bortset fra de stigninger som kan komme som følge af vedligeholdelse, skat og afgifter mv. på ejendommen. Samtidig foretager foreningen en opsparing og øger alt andet lige friværdien i ejendommen, fordi boligafgifterne også dækker afdrag på andelsboligforeningens gæld.

Hvis andelsboligforeningen bruger rentetilpasningslån, lån med renteloft eller alle typer af afdragsfrie lån, er det ofte for at holde boligafgiften pr. m2 nede på et leje, så andelsboligerne kan sælges, eller for at sikre, at foreningens drift kan løbe rundt uden underskud. Årsagen bag er typisk, at gælden pr. m2 er høj, eller at der er store og dyre vedligeholdelsesprojekter på ejendommen som skal finansieres over driften, fordi kreditmuligheder i banken er lille.

Så vælg at købe en andelsbolig i en forening, som bruger de sikre konvertible lån med lang fast rente og afdrag. Dermed sikres andelsboligforeningens friværdi også bedst muligt, der medvirker til at skabe mere værdifaste andelsboligpriser i ejendommen. Undtagelsen er, hvis andelsboligforeningen har en meget lille gæld på fx et par tusinde kroner pr. m2. Der kan rentetilpasningslån uden afdrag eller blot en kassekredit i en bank sagtens bruges som finansiering, fordi andelsværdien da ikke vil være særlig påvirket af foreningens små renteudgifter. 

Det fjerde målepunkt er: Andelsboligydelse pr. m2.

Reglen er, jo lavere, desto bedre. Specielt når årsagen er en lav m2 gæld i foreningen, og finansieringen sker med lån med fast rente og afdrag samtidig med, at ejendommen er i god vedligeholdt stand, og driftsregnskabet i andelsboligforeningen giver løbende overskud. Det er købskriterierne for en andelsbolig, når de er bedst. Det giver ofte en andelsboligydelse på mellem 300-600 kr. pr. m2 p.a.             

Det femte målepunkt er: Mindst 20 andelshavere.

Hvis et tag, faldstammer eller fuger skal udskiftes, koster det typisk mere end det halve i en ejendom med 10 andelshavere sammenlignet med en med 20. Det er vigtigt, at der er nok andelshavere og dermed økonomiske skuldre at at bære drift og vedligeholdelse af ejendommen. Jo mindre andelsboligforeningen er, desto hårdere slår ekstraordinære udgifter igennem overfor hver enkelt andelshaver. Dette gælder også hvis der i perioder er tomgangsleje i ejendommen. Så køb kun et andelsboligbevis i ejendomme med mindst 20 andelshavere, medmindre der kun er meget lille eller ingen gæld i ejendommen, og den samtidig er i ekstrem god stand. En anden undtagelse kan være betinget af en unik beliggenhed (liebhaveri).                                          

Det sjette og sidste målepunkt er: Vedtægterne    

Hvis ABF´ s standardvedtægter er brugt, kan du vinge punktet af. Så er der normalt ingen ko på isen. Hvis de ikke er brugt, eller du ikke ved, hvordan de ser ud, skal du normalt kun tjekke to forhold:

Det første er vedtægternes §3,2 og hvordan andelshaverne er forpligtet overfor andelsboligforeningens gæld.

Det er bedst, hvis §3,2 giver panthavere indtrædelses- og salgsret i 6-12 måneder efter en tvangsauktion. Det betyder, at du som kunde i enhver bank nemmest kan få en lav lånerente, naturligvis også afhængig af, hvor mange penge du selv skyder ind til betaling af andelsboligen, og hvordan andelsboligforeningens økonomi ser ud. 

Det andet forhold om andelshavernes forpligtelse overfor andelsboligsforeningens kreditorer skal helst være formuleret, så du som andelshaver kun er forpligtet med dit andelsboligindskud. Dette vil fremgå af §5. Det er specielt vigtigt at kontrollere, hvis du skal bo i en andelsboligforening med en relativ høj gæld.   

Det er i øvrigt anbefalingsværdigt at bruge en advokat til at tjekke vedtægter og købsbetingelser for andelsboligbeviset. Det er lige så vigtigt som at tjekke de økonomiske betingelser før et køb!

Hvis også punkt 6 kan krydses af, er du klar til at kunne købe andelsboligen, hvis din finansiering er på plads, advokaten har nikket, og ikke andre har købt boligen før dig.

Metoden med at gå de seks punkter igennem er ikke skudsikker i alle situationer. Blandt andet kan andelsboligforeningen indeholde erhvervslejemål, swapgæld, have tomgangsleje eller der kan være udestående retssager, der komplicerer vurderingen af andelsboligens værdi. Men du er langt og i 95% af alle tilfælde på sikker grund ved køb af en andelsbolig, hvis ingen af de seks målepunkter blinker rødt.

Hvis du er i tvivl, kan du skrive til mig på fossing@pekunia.dk. Min hjemmeside www.pekunia.dk er snart færdig og vil blive lanceret i august. En vurdering af økonomien bag en andelsboligforening og andel med trafiklysmarkering koster 1.500 kr. inkl. moms og kan som udgangspunkt leveres fra dag til dag.