Fortsat meget lave renter og frygt for deflation understreger vigtigheden af at planlægge sine afdrag
F-lån med rentetilpasning 1. januar har nu fået fastlagt nye renter, og de endte som ventet på et fortsat meget lavt niveau. F1 landede på ca. 0,5 %, F3 på 0,4 % og F5 på beskedne 0, 6%. Det er interessante tal, og det vidner om, at der er en klar forventning i markedet om meget lave renter i lang tid. Dertil ses en bemærkelsesværdig flad rentekurve med F1 og F5 til næsten samme rente og F3 som det billigste af de mest gængse F-lån. Denne kurve er dog påvirket af, at F1 er pålagt en årlig kursskæring på 0,3 %, som gør den dyrere i sidste ende.
Netop denne kursskæring har rykket mange låntagere væk fra de tidligere så populære F1-lån og over i F3- og F5-lån. Nykredit har således oplyst, at halvdelen af deres F1-kunder træder ud af F1 og over i længere lån, og at der stort set ikke tegnes nye F1 lån. Det 30-årige lån med fast rente på 2,5 % ligger d.d. i kurs 98,4, og det har snuset til kurs 100 nogle gange. Dette giver i praksis en effektiv fast rente over 30 år ca. 2,7%. Det har også fået mange folk til at flytte sig helt ud af F-lån og over i fast rente.
De fleste venter, at renter forbliver på dette meget lave niveau længe, og vi kan glæde os over dette, mens vi nyder de billige lån. Vi er dog stadig i meget usikre tider og den lave rente er grundlæggende et sygdomstegn, som (forhåbentlig) vil ophøre – før eller senere.
Lige nu er det store tema i den økonomiske debat dog risikoen for deflation, dvs. at priserne falder og pengene bliver mere værd. Når der er deflation, vil de nominelle renter være lave, da man jo får ”renter” ved at pengene i sig selv bliver mere værd.
Deflation har en række ubehagelige sideeffekter, og hvis der skulle komme deflation af betydning, vil det være ekstremt vigtigt at nedbringe sin gæld løbende. Grunden til dette er at deflation også med tiden betyder faldende indtægter (/løn) og dermed faldende evne til at betale gæld tilbage – dermed stiger ens gæld selv om renten er meget lav.
I den nuværende situation, ser det dog ud til at hverken inflationen eller deflationen bliver voldsom. De fleste analytikere er enige om at den europæiske og danske økonomi vil holde sig i et ”limbo” med lav vækst og en prisudvikling (inflation/deflation) omkring 0 %. I dette scenarie vil det være vigtigt at afdrage på gæld! Bygninger nedslides, og de skal vedligeholdes over tid, og hvis der ikke løbende sker en opsparing i form af gældsnedbringelse, vil der ikke være penge til dette. Når vi har en inflation, på blot 1-2%, så bidrager inflationen i sig selv med en betydelig gældsnedbringelse i realkroner over lang tid (Indtægterne stiger, mens gælden holdes konstant).
I lyset af et scenarie med tæt på nulvækst og tæt på nul prisudvikling, anbefaler vi derfor generelt alle kunder at bruge den lave rente til at søge at nedbringe deres gæld. Målet vil for de fleste være på sigt at gælden holdes indenfor ”normalområdet”, dvs. mellem 30 % og 60 % af ejendommens værdi. Skal man lave store vedligeholdelsesarbejder om 5-10 år, og holde nogenlunde samme gældsætningsgrad, skal der afdrages i kroner og øre uden en hjælpende hånd fra inflationen!
Den generelle udvikling følger i øvrigt meget godt vores tidligere anbefalinger. Vi har flere gange påpeget, at det er blevet meget billigt at forsikre sig imod stigende renter, og at man bør rykke ud af F1-lån. Vi benytter lige lejligheden til at genopfriske vores aktuelle låneanbefalinger:
Kort rente: Er man til den helt korte rente og har været glad for F1, så skal man overveje at rykker over i et af de nye CITA- eller CIBOR-baserede kortrentelån baseret på 3-årige obligationer. Hos RD hedder produktet Flex-kort. Ved denne omlægning kan man spare betydelige omkostninger på den meget voldsomme årlige kursskæring, der efterhånden er standard på F1 (0,3 point hvert år).
Kort/mellem rente: Er man mere til variabel rente, men ønsker en vis rentesikring, anbefaler vi at man profilændrer sine F1-lån til F3 eller F5. Omlægningen er meget billig, og der opnås sparede omkostninger på kursskæring. Renten er, jf. ovenstående, stort set den samme på de tre lån, så tre til fem års rentesikring er sådan set ”gratis”, og indlåsningseffekten er til at overse på det nuværende renteniveau.
Lang Rente: Er man til lang rente, er det aktuelle lån 2,5 %, men vi har også øjnene stift rettet på 2 % lånet. Her handler det mest om at være opmærksom på, at man får konverteret ned i det lavest mulige lån. Vi har i efteråret konverteret mange lån fra 3,5 % til 2,5 %. Konvertering fra 3 % og ned i 2,5 % har dog ikke kunnet betale sig. Hvis 2 % lån bliver relevante, er det vigtigt at være klar. Vi anbefaler derfor, at alle foreninger med fast rente, sikrer sig de nødvendige mandater til at kunne omlægge med opsigelse ultimo januar, hvis chancen byder sig,
Generelt er vores holdning den, at det aktuelle renteniveau og den meget flade rentekurve, primært bør udnyttes til enten at købe meget billig rentesikring, eller alternativt hvis man står i korte renter, at afvikle en masse gæld.
Rentesikring købes (relativt) dyrest, sikrest og simplest med et langt 2,5 % lån. Som et relevant alternativ kan nævnes en kombination af F3- og F5-lån, dvs. at man deler sin finansiering i 2-3 lån, som rentetilpasses med F3 eller F5 forskudt af hinanden. Den sidste løsning, vi anbefaler, er at tage en del i fast rente, evt. afdragsfrit, kombineret med en del i meget kort rente med maksimale afdrag.
Hvad der er den bedste løsning for den enkelte forening, vil vi opfordre jer til at drøfte med jeres administrator.