Er fastforrentede afdragsfrie lån en dårlig idé?

Hvis renten stiger, vil kursen på de underliggende obligationer falde, og lånets kontantværdi vil dermed også falde. Det samme gør ejendommens værdi nok også, men pointen er at låntagers egenkapital bliver beskyttet, og låntager får en mulighed for at konvertere sit lån til et nyt lån med mindre hovedstol, når renten stiger.

Omvendt sikrer konverteringsretten, at hvis renten falder, kan låntager altid komme ud af lånet til kurs 100. Det giver en meget værdifuld sikkerhed for, at vist hvis renter falder, vil lånets kontantværdi ikke stige voldsomt.

Dette er kendt stof, som vi har gennemgået tidligere i andre artikler, og uden tvivl gældende for de fastforrentede lån med afdrag.

Den afdragsfrie variant af disse, ellers så gode, lån har imidlertid et problem, som betyder, at vi generelt er meget påpasselige, når vi bruger denne låntype.

Afdragsfrie lån er som bekendt kun afdragsfrie i 10 år, hvorefter lånene skal afdrages gennem de næste 20 år. Det betyder, at ydelsen på lånet efter de første 10 år stiger kraftigt.

Rigtig mange låntagere ønsker ikke at afdrage lånet overhovedet – eller i hvert fald ikke så hurtigt, som det er aftalt. Det løser de ved at lægge lånet om, inden der er gået 10 år. Her får de en ny 10 års afdragsfrihed, og sådan kan de blive ved.

Når man, i forlængelse med denne omlægning, skal indfri lånet, kan man vælge enten at købe obligationerne tilbage i markedet – eller indfri lånet til kurs 100.

Det er meget få låntagere, der har oplevet denne situation, fordi de første afdragsfrie lån fra perioden 2003-2006 blev udstedt i obligation med en rente på 4-6 %. Disse lån er for længst gået over kurs 100, og derfor er de indfriet til kurs 100 og lagt om til nye billigere lån med nye 10 års afdragsfrihedsperiode – uden problemer.

Det er gået godt fordi renten har været faldende… Men hvad sker der så når renten stiger?

Lad os antage, at man har taget et dejligt nyt lån i en 2 % obligation til udløb i 2047 og med 10 års afdragsfrihed. Den handles nu til ca. kurs 95.

Lad os så også antage, at markedsrenten stiger stille og roligt gennem de næste 10 år, op til 4-5 %.

Al logik tilsiger i den situation, at kursen på vores 30-årige afdragsfrie 2 % obligation vil falde til et sted omkring kurs 75 - 80, idet obligationen jo nu giver en rente, der er markant lavere end markedsrenten. Det ville være en korrekt prissætning på den pågældende obligation ud fra markedsforholdene, og det ville give vores låntager mulighed for at skære noget af sin restgæld i forbindelse med en konvertering til en ny 10 års afdragsfrihedsperiode. Lånet ville blive dyrere end det gamle lån, men det er helt normalt, da det nye lån både har længere løbetid og højere kuponrente.

Der er bare et problem. Kursen på obligationen bliver ikke fastsat matematisk men i markedet. Det betyder, at når alle låntagere med afdragsfrie lån i 2 % obligationer i årene 2024-2027 skal ud og indfri deres lån, inden afdragsfriheden ophører, så skal vi ikke regne med, at de kan købes til kurs 75 - 80. De vil nærmere skulle betale tæt på kurs 100, som er den garanterede indfrielseskurs. Sådan vil det nok blive, fordi alle låntagerne vil skulle konkurrere om de få obligationer, der er til salg i markedet!

Det ved vi, fordi der også for 10 år siden blev udstedt nogle lidt specielle obligationer til finansiering af de såkaldte rentemax-lån. Det var obligationer med halvårlig rentefastsættelse, som rent teknisk derfor burde handles til tæt på kurs 100. Obligationerne kan dog kun indfris til kurs 105, og låntagerne har kunnet konstatere, at kursen steg til tæt på kurs 105 nogle år før afdragsfriheden ophørte. Det gjorde den, fordi indfrielseskursen på disse obligationer var 105 (ikke 100 som på de andre) og nogle obligationsinvestorer havde fået øje på fænomenet, og så havde de støvsuget markedet for obligationer.

På samme måde vil vi forvente, at de fastforrentede afdragsfrie obligationer vil blive handlet over den matematiske korrekte kurs, eller måske tæt på kurs 100 ved afdragsfrihedsperiodens ophør – næsten uanset hvad markedsrenten måtte være.

Rent praktisk betyder det, at låntager betaler prisen for en 30 årig rente gennem 10 år, men når det kommer til stykket, så får låntager kun en 10-årig rente, fordi låntager kommer til at indfri lånet efter 10 år til kurs 100. Det kan blive en dårlig forretning.

Det gør naturligvis ikke lånene til farlige eller usikre lån, men det betyder, at man skal være påpasselig med at bruge disse lån, uden at have en plan og følge dem meget nøje. Man vil nok skulle ud af lånet og omlægge tidligere end ventet, i en situation med flad eller stigende rente.

Hvis man ønsker afdragsfrihed, vil vi i stedet anbefale at man overvejer rentetilpasningslån, hvor man kun betaler for den korte rente, som man reelt får – men hvor man så må bære renterisiko’en.

Den eneste sikre løsning, som også giver konverteringsmuligheden, er de fastforrentede lån med afdrag.