A/B Duegården -
Højesteret godtager konkursbegæring

Højesterets afgørelse var endnu et lille skridt på vej mod at få afklaret retsstillingen for de nødlidende andelsboligforeninger, som stadig ikke har fået afklaret deres situation.

Duegården har længe været en særlig betændt sag. Det skyldes, at der har været ført en meget intens krig mod Nykredit fra andelshavernes side. Dette skyldes, at andelshaverne i forbindelse med foreningens stiftende indgik aftale med Nykredit om en renteswap af den mest giftige slags, nemlig den med indbygget rentetrappe. Det betyder, at renten på AB Duegårdens lån stiger fra en fast rente på 4,56 % i perioden 2007 til 2016 og til 6,485 % i 2026, hvorefter den forbliver på dette høje niveau frem til 2037.

Det er naturligvis forståeligt, at foreningens medlemmer er ærgerlige over at have indgået sådan en aftale, og der er uden tvivl nogle rådgivere, der burde have sagt fra undervejs. I dag er alle enige om, at et sådant finansielt produkt er dybt uansvarligt for en andelsboligforening.

Vi er ikke interesserede i at vurdere, hvem der måtte have skyld eller ansvar i den proces, der foregik tilbage i 2007. Det er der sikkert andre, der allerede har gjort.

Vi må blot konstatere, at Skifteretten nu har udpeget en kurator, der i samarbejde med panthaver og mod et blodigt honorar, vil søge ejendommen afhændet bedst muligt.

Andelsboligforeningen kan naturligvis stadig nå at indgå en aftale med Nykredit om rekonstruktion, hvorefter konkursen kan hæves, og foreningens virke kan genoptages. Det vurderer vi dog som ret usandsynligt, da sagen er så betændt som den er.

Til gengæld bliver Nykredit reddet af de stigende priser på udlejningsejendomme. AB Duegården er en attraktivt beliggende ejendom på 21.157 kvm., og gælden udgør iflg.2014-regnskabet godt 28.000 kr./kvm. I dag bliver gode udlejningsejendomme handlet til priser over 20.000 kr./kvm., og med lidt held, får Nykredit på den måde begrænset deres tab til noget, der bliver overskueligt.

Det triste i den sammenhæng er naturligvis, at når en ejendom går fra at være andelsboligejendom til at være en udlejningsejendom, er der altid nogen, der mister penge. I dette tilfælde, er det oplagt, at det går ud over Nykredit. Men det går måske også ud over andelshaverne, da det burde være muligt at gennemføre en rekonstruktion, hvorefter andelene kan omsættes, selvom gælden ikke bliver afskrevet af Nykredit. Andelshaverne mister deres andele og deres mulighed for indflydelse på deres egen boligsituation.

Nu har vi imidlertid Højesterets ord for, at det er andelshavernes privilegium, at de kan vælge at destruere værdier for panthaverne og for sig selv, hvis konflikten bliver tilstrækkelig bitter.

Selve afgørelsen var dog tæt og meget konkret. Der var 4 dommere mod 3, og afgørelsen baserer sig på, at flertallet finder, at Nykredits tilsagn om at støtte andelsboligforeningens drift frem til 2021 ikke er tilstrækkeligt klart. Det betyder, at Højesteret senere i en anden sag med et støttetilsagn, der er formuleret anderledes, vil kunne komme til en anden konklusion. I de 4 dommeres udtalelse hedder det bl.a.:

Det fremgår af tilsagnet, at budgetlægning for senere år sker ved en ”dialog”, dvs. at Nykredit skal godkende budgetterne, og det er uklart, hvad virkningen af en uenighed vil være. Tilsagnet er også uklart i henseende til, hvilke ekstraordinære udgifter der dækkes, herunder hvad der skal anses for ”nødvendig vedligeholdelse”, hvor afklaring beror på, at der kan opnås enighed med Nykredit, eller at der kan fås dom for, at en foranstaltning opfylder det vage kriterium ”nødvendig vedligeholdelse”. Endelig lægger vi vægt på, at tilsagnet alene indeholder en forventning om ”en permanent løsning med andelsboligforeningen”. Tilsagnet indebærer ikke en bestemt og sikker løsning af betalingsproblemerne, der ikke blot er forbigående.

Det betyder, at der nok vil blive brugt meget energi på at finde den rigtige udformning af sådanne støttetilsagn i fremtiden.

I AB Duegårdens sag kan man også forestille sig, at Nykredits tilsagn bliver forbedret, eller at der indgås en ny aftale under konkursen, og at man på den måde kan finde grundlag for at hæve konkursen.

Så dommen er derfor nok kun et lille skridt i retning mod at få afklaret retstilstanden, selvom det nok er et stort skridt fremad for AB Duegården.