Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning.
-Hvad må du?

Et stigende antal danskere benytter sig da også af disse muligheder og det er langt fra unormalt, at man kan tjene mellem 500-1.000 kr. pr. nat ved at leje sin lejlighed ud.

Det er dog ikke altid bare lige. Der er både juridiske problemstillinger og faldgruber, som kan gøre denne type udlejning problematisk. I det følgende skal vi se på nogle af disse problemstillinger og faldgruber.

Må man overhovedet leje sin lejlighed ud?

Hen over sommeren 2014 har det været diskuteret, hvorvidt det overhovedet var tilladt at leje sin lejlighed ud på korte kontrakter. Diskussionen handler i grove træk om, hvorvidt udlejningen har karakter af hoteldrift – og dermed erhvervsmæssig virksomhed, som er i strid med boligreguleringslovens regler. Minister for by, bolig og landdistrikter, Carsten Hansen, var dog hurtigt på banen med en udtalelse om, at man ikke skal være bekymret, hvis ens udlejning holdes under 6-7 uger om året.

Ministerens udmelding er en politisk udmelding, og det kan sagtens tænkes, at der er udlejere eller foreninger, der tænker anderledes. Spørgsmålet vil i sidste ende skulle afgøres af domstolene.

Og ministerens udmelding er også kun svar på et spørgsmål. Hvorvidt man må udleje sin lejlighed afhænger også af, om man bor i en ejerlejlighed, i en lejelejlighed eller en andelslejlighed.

Ejerlejligheder

Har man en ejerlejlighed, er der generelt gode muligheder for at udleje den eller en del af den. Man skal dog være opmærksom på, om ejerforeningens vedtægter begrænser muligheden for udlejning. Er det tilfældet, vil man alligevel ofte kunne indhente bestyrelsens samtykke. Herudover bør man også tjekke, hvorvidt eventuelle panthavere, fx banker eller ens realkreditinstitut, tillader udlejning.

Det normale vil dog være, at man godt må leje ud.

Lejelejligheder

Er man lejer, er mulighederne for at fremleje ens lejelejlighed umiddelbart ikke så gode. For det første følger det af lejelovens § 26, stk.1, at man som lejer ikke uden udlejerens samtykke kan bruge det lejede til andet formål end aftalt – dvs. selv at bo i lejligheden. Herudover følger det af lejelovens § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen dele heraf til andre end medlemmer af hustanden.

Man kan dog under visse omstændigheder have ret til at fremleje sin lejelejlighed i indtil 2 år, men dette er ikke praktisk i forhold til korttidsudlejning. Disse regler har udgangspunkt i at lejere, med god grund, midlertidigt ikke har brug for lejligheden. Hvis lejer fremlejer sin lejlighed i strid med reglerne, kan udlejer ophæve lejemålet med den virkning, at lejeren mister sin lejlighed.

Ønsker man alene at fremleje et enkelt værelse, er det lidt lettere, idet lejer ifølge lejelovens § 69, stk. 1 har ret til at fremleje »højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse«, men der skal indgås en skriftlig fremlejeaftale, og udlejer skal inden fremlejeaftalens begyndelse have modtaget en kopi af fremlejeaftalen, jf. lejelovens § 61, stk. 3.

Udlejningen må heller ikke få et omfang, hvor det samlede antal personer, der bebor lejligheden, overstiger antallet af værelser.

Man skal også være opmærksom på, at hvis fremlejen kan betegnes om erhvervsvirksomhed, kræver det udlejerens samtykke, jf. bl.a. UfR 2004.2583 Ø, hvor fremleje af et værelse på dag-til-dag basis blev betragtet som erhvervsvirksomhed. Det var i strid med lejelovens § 26.

Som lejer skal man således være forsigtig og sørge for at indhente udlejers samtykke, inden man lejer ud.

Andelslejligheder

Om man har ret til at udleje ens andelslejlighed, afhænger først og fremmest af andelsboligforeningens vedtægter. Mange andelsboligforeninger har vedtægter, som begrænser adgangen til udlejning, således at den svarer til lejeres ret til fremleje i henhold til lejeloven.

Det vil dog, i nogle tilfælde, være muligt at søge bestyrelsen om tilladelse til at udleje sin andelslejlighed. Dette beror dog dels på vedtægterne i andelsboligforeningen, og dels på bestyrelsens holdning til spørgsmålet. I praksis ser vi ofte at bestyrelser og foreninger ikke har forholdt sig principielt til korttids- og ferieudlejning, og dette gør bestyrelsens evt. godkendelse vanskelig.

For så vidt angår udleje af enkelte værelser, vil man ofte støde på de samme problemer som for lejelejlighedernes vedkommende. Af standardvedtægternes § 11, stk. 3 fremgår det således, at »fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser.«

I yderste konsekvens vil vedtægtsstridig fremlejning kunne medføre eksklusion. I øvrigt bemærkes, at man tillige bør sikre sig, at man har tilladelse fra sine panthavere til at fremleje.

Som andelshaver skal man således som udgangspunkt indhente tilladelse fra bestyrelsen eller tage initiativ til at drøfte emnet i foreningen og at vedtægterne bliver ændret, således at denne typeudlejning bliver tilladt.

Skatteretlige forhold

Airbnb sørger for at opkræve og afregne moms.

Overstiger indtægten ved udlejning et vist niveau, skal der betales skat af indtægterne. Overordnet sondres der mellem, om man er ejer eller lejer/andelshaver.

Er man ejer, er der et minimumsfradrag på mindst kr. 24.000, hvilket vil sige, at indtægterne for udlejning er skattefri, så længe indtægten ikke overstiger dette minimumsfradrag. Hvis man er lejer/andelshaver, er bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje eller boligafgift – inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Forsikring

Da det er for bittert at få stjålet noget i forbindelse med udlejningen er det er nok en god idé at undersøge sin dækning i forbindelse med udlejning. Godt nok reklamerer Airbnb med en værtsgaranti på 5 mio., men der gælder en række væsentlige undtagelser hertil.

Markedsleje, tidsbegrænsning og andre forhold

Hvis den aftalte husleje overstiger markedslejen, har turister og andre lejere principielt mulighed som andre lejere for at indbringe sagen for Huslejenævnet med henblik på at få en lejereduktion. Med de priser, som figurerer på Airbnb, må man formentlig antage, at en del af disse priser overstiger markedslejen.

Herudover kan det diskuteres, hvorvidt lejer har mulighed for at komme igennem med, at det tidsbegrænsede lejeforhold ikke kan begrundes i udlejerens forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3. Er dette ikke tilfældet, har Boligretten mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen. Er det sandsynligt at turisten vil få prøvet dette spørgsmål? Formentlig ikke. Forekommer det? Ja. For nyligt måtte en kvindelig udlejer i USA bruge mange ressourcer på at få et par lejere ud, idet disse henviste til lejeres generelle forbedrede retsstilling efter 30 dages leje.

Nogle lejere kan være ulve i fåreklæder. Således brugte en lejer en lejlighed lejet via Airbnb i Danmark som bordel. Det fandt udlejeren efterfølgende ud af, da en mand, et par dage efter at lejerne havde forladt lejligheden, ringede på og spurgte, om det var her, man kunne få den sexmassage, der blev annonceret med i Ekstrabladet. I USA er en lejlighed blevet benyttet til at afholde sexfester, hvilket også skabte nogle spændende situationer efterfølgende – dog mest til stor gene for udlejeren.

I den forbindelse er det værd at bemærke, at man som fremlejer eller udlejer er ansvarlig for ens lejere, såfremt de måtte påføre ejendommen skade.

Konklusion

Samlet set skal man være opmærksom på, at selv om det er nemt og tillokkende, så har man ikke altid ret til at udleje sin lejlighed på korttidskontrakter.

Man skal være opmærksom på, at når man udlejer på korttidskontrakt påtager man sig en omkostning (i form af besvær og nedslidning) og en risiko, som ligner den erhvervsmæssige risiko, som man har som hotelejer. Den risiko skal man være villig til at påtage sig.

Man skal også være opmærksom på, at en del af omkostningerne og risikoen kan komme til at ligge i ejerforeningen, i andelsboligforeningen eller hos udlejer, uden at de får del i den betaling, som korttidslejerne genererer, og det vil alle ikke nødvendigvis opfatte som rimeligt eller acceptabelt. I foreningerne er det en diskussion, som man må tage internt.

Det er især andelsboligforeningerne, der skal tage denne diskussion, og der kan være argumenter både for og imod at tillade korttidsudlejning. Hvis man beslutter sig for at tilpasse vedtægterne, således at korttidsudlejning bliver tilladt, bør man også overveje at fastsætte konkrete rammer for hvilken udlejning, der tillades og i hvilket omfang.